【意外!】土地探しって大変!まさかの業界ルール?土地争奪戦(前編)!!

土地探しの前に知っておくこと

家を建てるためには、1にも、2にも、まず土地が必要です。

そして、建売住宅で無い限り、土地を最初に決める必要がありますよね。

 

建ぺい率?容積率?

土地に家を建てる際には建ぺい率容積率という決まり事があります。

簡単に言うと建ぺい率は敷地面積に対して建てて良い建物の面積のことを指します。

たとえば50坪の土地で建ぺい率が60%なら、50坪×0.6=30坪までならOK!

また、容積率とは敷地面積に対する建物の延床面積(フロア全体の面積)のことです。

つまり、50坪の土地で容積率が100%ならば、1階と2階のフロア面積を足して100坪までならば建てて良いよ!ということ。

これらを合わせると、50坪の土地、1階面積は30坪、2階面積は20坪ということになります。

(詳しいことは、ネットをググって下さい!)

 

土地選びの条件は?

どんな家を建てたいなぁーという理想像があったら、それを実現させるためには、どのくらいの土地が必要というところが、スタート地点となります。

理想の家を建てられる広さがあり、かつ小学校や駅、スーパーが近くにあるとか。

さらには南側に道路がある土地だとか、比較的新しい団地であるとか、土砂崩れや浸水のリスクが無い場所だとか。

そのように様々な希望条件をより多く満たすことが出来る土地を時間をかけて探します。

しかし、良い土地というのは、なかなか簡単に見つかりません。

何かしら理由があって

(値段が高いとか、古い家屋が残っているとか、地盤が弱いとか、道路が狭いとかetc)

そんな訳有りの売れ残った土地ばかりに遭遇するものです。

そして、『あ!ここの土地、なんか良いかも!』

と思ったときには、他にも数人がその土地に目を付けているものです。

土地売買の流れについて

 

一体どのようにして、そんな競合者の中から、誰がその土地を手にするのでしょうか。

どのような流れで売買されるのでしょうか。

土地買付証明書

私もそうでしたが、多くの人は【土地の買付証明書】という不動産業界ならでは商習慣(決まり事)を知りません。

そんな決まり事を最初から知っていたら、もっと違う展開があったかもしれません。

 

土地探しの始まり

私たちが土地を探し始めたのは2021年9月上旬からでした。それに並行するように9月中旬くらいから住宅展示場も見て回るようになりました。

土地が無事に契約できたのは2021年12月、決済は2022年3月でしたから、買付からなんと6ヶ月もかかってしまいました。

 

この間、本当に色々あったので、ここからは、土地購入にこぎつけるまでの諸々を書いていきたいと思います。

ちなみに、最初に展示場へ行ったときには、すでに2件ほど気になる土地がありました。

 

1つ目の土地ですが、細かい問題はいくつかありました。

しかし、比較的道路幅も広く、交通の便も良い場所でした。また、南道路で、広さも88坪(290m2)と広く、価格もなんとか予算内に収まりそうな土地でした。

ただし上物が敷地一杯に残っている状態で、不動産屋さんからは解体費用は買主負担になるとの返答が…。そして、解体の見積がなんと約600万円!!

うっひゃ~!無理無理!( ;∀;)

そして、2つ目の土地は、自宅前道路幅が狭く、一方通行と道路事情はやや不利な土地でした。敷地は104坪程あり、東と北側が道路に面していましたが、日当たりは比較的良い印象でした。

 

悩む土地えらび・・・

この2か所で、どちらにするか決めかねていました。

すると、三井ホームさんとの打合せ時に『どちらの土地にしようか考えるのも良いですが、どちらかの土地が売れて買えなくなってしまったと聞いた場合、どちらの土地がショックですか?そう考えてみるのも良いですよ。』との言葉が!

その日の帰り道、夫とその話をしながら、「先に誰かに買われて、より残念だと感じるのは、2か所目だね」とすんなりまとまり、そこから受難の日々が始まったのでした。

 

土地を買付してみたものの、まさかの3番手・・・

そして、三井ホームを通して買付証明書をファックスにて不動産屋さんに提出して頂くことになったのですが、そのときには既に【三番手】だったのです。

 

ここで幾つか『???』ワードが出てきたと思いますので、冒頭に述べた買付証明書について少し説明させて頂きます。

買付証明書とは『ここの土地を購入する意志がありますよ』というのを、きちんと文書化して提出したもので、不動産業界ではこの書類の提出が早い方が有利なのだそうです。

不動産が土地を売りに出して、最初に買付証明書を提出してきた顧客のことを【一番手】と呼び、つづいて【二番手】、【三番手】と呼びます。それ以降の方は、そこの土地を入手することは難しいと言っても良いかもしれません。

買付証明書といっても雛形は様々であり、一様ではありませんが概ねこういった内容です。

ここで記入する土地金額は、売主が希望する【言い値】に従う必要はなく、購入希望者側の希望価格を記入することが出来ます。

ただし、当然ながら二番手の方が満額で良いので購入したい!となれば二番手が選ばれることもあります。

また、三番手が現金で買いますと言えば三番手が選ばれることもあります。

そこは売主さんが何を優先するかという見えざる手によって選ばれるわけです。

不動産ならではの商習慣?

この買付証明書という不動産ならではの商習慣には幾つかルールがあり、土地Aと土地Bのどちらも気に入っているからと言って、両方に買付証明書を出すことは御法度とされています。

AとB、両方に出しているのが不動産にばれなければ大丈夫と考える人もいらっしゃるようですが、もしそのことがばれた場合、そこの不動産では以降取引が出来なくなる場合もあるそうです。

ここで、奇跡のどんでん返し!?

さて、話を戻します。

希望の土地が【三番手】だったということで、がっかりしていましたが、なんと、希望の御土地は、すでにハウスメーカーSりん♪さんが不動産屋さんに買付証明書をファックスにて提出してくれており、なんと、なんと【一番手】で入っていたんです!

Sりん♪さん、ナイスプレーです!!

 

おかげさまで、土地の話も歩みを見せ始めます。

続いて10月に不動産屋さんとの顔合わせが行われました。

Sりん♪の営業マン(以下:マロンさん)が「顔合わせの際には、測量などの専門的な話があり、分かりにくいと思うので、分かりやすく説明するために同席しましょうか?」と言って下さったので同席して頂くようお願いしました。

実際に、その席では初めて聞く言葉が飛び交う中、小まめに分かりやすく説明して下さって、とても助かりました。

不動産屋さんとの面談は終わり、マロンさんはその後も不動産屋さんとお話があるとのことで、私は先に帰宅したのでした。

ちょいちょい出してくる【ごり押し営業】?

何を話していたのか分かりませんが、その後、Sリン♪さんから電話があり、『どこのハウスメーカーで家を建てるのか決めて頂かないと土地を売ることは出来ません!と言われました。』と言われたらしいのですが・・・

え~?!そんなこと不動産が言うか~??と訝しんでおりました。

第一、間取りも決まってない、金額も決まってない、どうやってハウスメーカーを決めれと言うの??さっぱりピーマンです(; ・`д・´)

 

土地探し さらなる、どんでん返し??

何はともあれ、先ずは土地だけでも入手して、家の計画はそれからでも・・・と思っていたのですが・・・

その3日後、Sリン♪から連絡があり

『重要なお知らせがあります。土地の件、駄目になってしまいました・・・』

 

え~~!?なんで~~?!

もう、訳が分かりません。

 

と、まぁ、すごい展開になってきたのですが

続きは後半でお話させて頂きます。

後半はこちら↓↓↓

『土地争奪戦(後編!!)』

またね♪

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