【意外!】土地探しって大変!まさかの業界ルール?土地争奪戦(後編!!)

土地・・・まさかの急展開!?

『重要なお知らせがあります。土地の件、駄目になってしまいました・・・』

突然、そんな連絡が入ってきて、ややパニック状態に陥っていました。

(前編を未だお読みで無い方は、↓こちらへどうぞ)

『土地争奪戦(前編!!)』

【意外!】土地探しって大変!まさかの業界ルール?土地争奪戦(前編)!!

・・・少し落ち着いてから、これからどうしよう?と考えていましたが

不動産屋さんとも面識があるんだし、一体どういうことなのか聞いてみよう!

ということになりました。

不動産屋さんから話を聞くところ、ハウスメーカーSりん♪から

『土地の決済を4ヶ月後に引き延ばせて貰えないでしょうか?』

と提案があったのだそうです。

そのことを売主さんに伝えたところ

すぐに決済出来ないようなところに売ることは出来ない!

と強く撥ねつけられ商談が破断になったということでした。

土地契約までの一般的な期間とは

土地を契約してから決済に至るまでの期間は2ヶ月程度が一般的ですが

今回の土地は角地にあり、正面東側と北側の道路に面していました。

その北側道路の幅やや狭めの道路であったため、そこに住宅を建てる場合においては、土地をセットバックして、その分の土地を道路として使用させなければならない、という場所でした。(※セットバックについては、またの機会に記事を追加させて頂きます。)

さらに、その土地は駐車場として貸し出していたため、駐車場利用者に立ち退きの依頼もしなければなりません(依頼をするのは不動産屋さんです)。

駐車場契約約款により不動産から立ち退き依頼が来ると、1ヶ月以内に出なければならないようです。

そのような状況であるため、決済までは3ヶ月程度かかると見込まれていました。

土地契約までの流れ(一例)

その間にやるべきことというのは以下のようなものがありました。(ただし、①~③は契約前)

※以下、私たちの場合であって一般的な流れと異なる点もあります。

  1. 住宅の工事見積(概算)
  2. 融資元の選定~仮審査(1~2週間)
  3. ハウスメーカー決定(つなぎ融資利用で且つ提携ローンの場合のみ)
  4. 土地契約(着手金一割払い)
  5. 駐車場の立ち退き依頼(1ヶ月)
  6. 確定測量(1~2ヶ月)
  7. 設計・プラン・建物の仕様
  8. 建物請負契約~建築確認申請
  9. 住宅ローン本審査(3~4週間)
  10. 決算・融資実行・残金支払
  11. 所有権移転登記

とまぁ、やることがワンサカある訳です・・・。(土地を探し始めた頃は、土地だけ買っておいて、ハウスメーカーはゆっくり決めましょう~って軽く考えていましたが・・・)

土地購入費用等

先に土地を購入してから建築着工までの期間が長い場合は、一旦土地だけで登記を進めなければなりません。

逆に土地購入から建築着手までの期間が短ければ、登記も一度で済むため、手間も費用も半分で済みます。

さらに、土地を現金一括で購入する資金が無い場合は、土地を購入するために『つなぎ融資』というものを金融機関から一時的に借りなければなりません。

住宅ローンというのは住宅が完成して引き渡されるときに融資が実行されますが、工務店等では着工金や上棟金が必要な場合があり、その都度、多額のキャッシュが必要になります。

それをカバーしてくれるのが『つなぎ融資』なのですね。

このとき打合せを進めていた三井ホームさんとSりん♪さんは、どちらも着工金や上棟金は不要で、引き渡し時に一括払いであったため、『つなぎ融資』を使うのだとすると、土地の決済時だけということになります。

そして、つなぎ融資を受けるためには、住宅ローンの審査が完了し、金融機関より完成後の融資の内諾を得ている必要があります。

つなぎ融資に掛かる費用は?

さらに、つなぎ融資というのは住宅ローンと比べて金利が高いんです。

私たちの場合は2.6%でしたが、仮に土地で1000万円の融資を受ける場合、土地決済~住宅完成引き渡しまでの期間に金利がかかってきます。

金利(年利)2.6%の場合

融資額 1000万円、借入期間 6ヶ月(180日)

1000万円×2.6%×180日/365日≒128,200円

加えて、印紙代や事務手数料等が必要になったりもします。

これらのことから、Sりん♪さんも気を利かせて、4ヶ月あれば登記が一度で安く済むし、それまでに住宅設計を決定し、建築確認申請もして、住宅ローン本審査を終わらせたい!と思ったのでしょう。でも、それが裏と出たのでした。

不動産屋さんに、私たちは土地決済までの期間を延ばして欲しい等とはいっていないし、現金一括で購入することも視野に入れていたと伝えたところ

色々と行き違いがあったようなので再度お話しましょう。となりました。

土地の買付証明書とは(再)

ここで一旦、前編でもお話した買付証明書の○番手の話について触れておきます。

【一番手】だったSりん♪さんは争奪戦から脱落となり、通常ならば【二番手】さんが上位に躍り出るところですが、どうやら【二番手】さんも様々な条件をクリア出来なかったようで、三井ホームさん経由で【三番手】だった私たちが優先的に交渉権を得られることになりました。

そして、不動産屋さんと、お話を進めていく中で、売主さんの更なる要望が出て来たのです。

なんと、、、

『住宅ローンの仮審査が通っているだけでは信用できない。』

本審査で1%でも駄目になる可能性があるのであれば売れない!』

と言い出したのです(;゚Д゚)‼‼

そもそも、住宅ローンの本審査というのは土地の契約書類が必要になるため、土地の契約をしないと本審査自体を受けることが出来ません。

いやいや、何をおっしゃる?不動産屋さん!

つまり、本審査合格した時点でないと土地の契約が出来ない!というのは、住宅ローンは使うな!ということと等しいのです。

なんとか、かき集めれば土地代をキャッシュで支払うことが出来ましたが、これから家を建てようというときに、手元にキャッシュが無いのは余りにも心許ないため、なにか手を打ちたいと頭を抱えていました。

三井ホームさんに、このことを相談したところ

土地の契約書には、土地に対することは書かれていますが、不動産仲介手数料や固定資産税清算金、所有権移転登記費用などの諸経費については触れていませんので、諸経費に使用するという目的で【つなぎ融資】を受けられたら如何ですか?それなら土地をキャッシュで払うという条件のまま融資を受けられますよ。』と!

目から鱗的な、すんばらしい助言を頂きました。

それなら、なんとかなりそう!となり、2021年11月25日に不動産にて土地の重要事項説明を受け、12月10日に無事、契約を取り交わすことが出来たのでした。

その後、土地の確定測量も結構な期間がかかり、コロナの影響もあって中々予定調整もうまく行かず、土地決済は2022年3月3日となりました。(結局、契約から約4ヶ月掛かったじゃん!と思ったのでした・・・)

土地決済当日

決済当日

『不動産屋さんには土地はキャッシュで払いますよ!』と言いつつも、諸経費には住宅ローンを利用する訳なので、実際には土地契約から土地決済までの期間に住宅ローンの本審査が行われました。そして、その融資の実行は決済の当日になるため、不動産屋さんが来る30分ほど前に司法書士さんに銀行へ来てもらって融資の実行を行います。

融資実行の依頼をかけてから資金が通帳に振り込まれるまでに20分程度かかるため、当日はなんだか綱渡りのようで本当にドキドキしました。

何はともあれ、こうして無事、土地を手に入れることが出来て

いよいよ、マイホーム建設がこれから始まるんだな~と思ったのでした♪

またね♪

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